Дарение с обременением встречными условиями и обязательствами
Договорные конструкции, усложненные обременением, отличаются от обычных. И дарение исключением не является. Предъявление встречных требований к одаряемому неминуемо ставит под вопрос безвозмездный характер сделки и наличие дарения, а не мены, ренты или купли-продажи. Ведь дар — это приобретение, не требующее ответных вложений, то есть выгода в чистом виде. Особенности описывает ГК РФ (Гражданский кодекс Российской Федерации).
Обременение имущества (ипотека, аренда, сервитут , рента) бывают двух типов. Они либо ограничивают свободу действий владельца имущества, либо накладывают на него дополнительные обязательства.
Когда плательщик ренты дарит обремененный ею земельный надел или недвижимость, к одаряемому переходит и обязательство выплаты ренты (ст. 586 ГК РФ). Право собственности и обязательства перед рантье составляют неделимый комплекс: одаряемый не может принять первое и отказаться от второго.
Предмет дарения может быть обременен договором аренды. Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на арендуемую недвижимость не создает оснований для расторжения или пересмотра условий арендного договора.
Специфическим обременением является ипотека (ст. 11 ФЗ от 16.07.98 №102). Согласно ч. 1 ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», оформить дарение квартиры, заложенной по договору об ипотеке, возможно, но лишь с согласия залогодержателя. Также возможно заключение договора дарения с консенсуальной конструкцией, по условиям которого даритель принимает на себя обязательство безвозмездно передать одаряемому имущество в будущем — после выплаты долга перед банком.
Для несостоятельных заемщиков — собственников залогового имущества привлекательно дарение, сопряженное с переводом долга (ст. 391 ГК РФ). Такая сделка выгодна и для одаряемого. Ведь если даритель исправно уплачивал кредит, он уже погасил его часть. Договор дарения и перевод долга требуют согласия фин. учреждения — кредитора.
Понятие и стороны договора дарения
Договор дарения является двусторонней гражданской сделкой. Посредством его заключения управомоченная сторона (одно из двух): безвозмездно передает либо обязуется передать другой стороне вещь или имущественное право; освобождает или обязуется освободить другую сторону от исполнения имущественных обязательств в отношении себя или сторонних кредиторов.
Относительно каждой из договорных сторон возможна множественность. Например, жилая недвижимость может быть подарена супружеской паре и перейти в общую совместную собственность.
Для заключения рассматриваемой сделки даритель и одаряемый должны быть наделены надлежащим уровнем гражданской дееспособности.
Возможность юридических лиц участвовать в правоотношениях дарения определяется организационно-правовой формой и учредительными документами; физических лиц — возрастом, умственным развитием и психическим здоровьем. Ограничение дарения в связи с двумя последними факторами производится через суд в порядке, оговоренном гл. 31 ГПК РФ.
По правилам гл. 32 ГК РФ, не могут выступать дарителями малолетние дети и лица, признанные недееспособными в судебном порядке. Ограниченно дееспособные и несовершеннолетние вправе делать дорогостоящие подарки (в понимании ст. 575 ГК РФ это вещи и имущественные права стоимостью более 3 тыс. руб.) с позволения родителей, опекунов/попечителей, органов опеки.
В целях гарантирования интересов кредиторов и государства в лице налоговых органов ст. 575 ГК РФ запрещает дарение между субъектами хозяйствования. Однако закон не возбраняет им делать пожертвования на общественные нужды, дарить подарки сотрудникам.
Гражданский кодекс установил перечень случаев, когда дарение запрещено либо ограничено (ст. 575 и ст. 576 ГК РФ соответственно). Например, невозможна безвозмездная передача имущества в пользу госслужащих в связи с исполнением ими должностных функций.
Дополнительные условия и обременения могут существенно снизить ценность подарка в глазах одаряемого. Статья 573 ГК РФ наделила последнего правом отказаться от заключения договора дарения.
Форма договора
Требования ГК РФ к форме дарения трудно назвать жесткими. Сделка может совершаться устно, письменно и путем конклюдентных действий (передача ключей, торжественное вручение). Нормативные предписания по этому поводу сконцентрированы в ст. 158-165 и ст. 574 ГК РФ.
Устная сделка допустима для движимого имущества, если оно передается в момент заключения договора. И наоборот, когда передача вещи и переход права собственности отложены во времени, закон требует документарной формы.
Письменная форма обязательна для соглашений о дарении на сумму более 3 тыс. руб., если даритель — юридическое лицо.
На текущий момент регистрации в ЕГРП подлежит только факт перехода права собственности на подаренный объект недвижимости. Договор дарения как документ регистрировать не нужно.
Предмет договора
Это определенные материальные блага, которые даритель безвозмездно передает одаряемому. Подарок может представлять собой любое имущество, начиная от мелких бытовых вещиц и заканчивая целостными имущественными комплексами предприятий. Могут быть предметом сделки ценные бумаги, доли в уставном капитале юридического лица.
Важно, чтобы предмет договора обладал оборотоспособностью (ст. 129 ГК РФ). Очевидные ограничение дарения касаются наркотических веществ, охотничьего оружия. На основании ч. 3 ст. 15 ЗК РФ сотрудники ЕГРП откажут в регистрации дарения земельного надела на приграничной территории иностранцу.
С соблюдением требований ст. 382, 383 ГК РФ можно передать в дар право требования.
Предметом дарения может стать долг. Даритель вправе избавить одаряемого от его исполнения в отношении себя либо перед сторонними кредиторами, заменив одаряемого в долговых правоотношениях. Перевод долга урегулирован ст. 391 ГК РФ и требует согласия кредитора.
Обычное и условное дарение
Специфической разновидностью дарения является пожертвование. Меценат безвозмездно передает вещь или имущество третьему лицу для использования в общественно полезных целях. Требование о целевом применении привносят в сделку о дарении фактор условности.
Пожертвования обычно делают в пользу благотворительных организаций, медучреждений, научно-исследовательских и культурных центров (ст. 582 ГК РФ).
Юридическое лицо, принявшее пожертвование, обязано вести учет мероприятий по его использованию.
Последствия встречного предоставления
По своей правовой конструкции дарение соответствует канонам безвозмездной сделки. Даритель сознательно отдает контрагенту собственную вещь и не ждет от него каких-либо ответных действий имущественного характера.
Целью дарителя не может быть извлечение выгоды.
Если, передавая некий предмет, лицо рассчитывает на встречное дарение, денежную компенсацию или другое вознаграждение, правоотношения не могут считаться дарением. К соглашению должны применяться предписания о притворной сделке.
В случае судебного спора выясняются истинные мотивы и намерения сторон, и к сложившимся между ними отношениям применяются подходящие регламентационные предписания, например — о договоре купли-продажи, мены, бытового подряда оплаченного в натуральной форме.
Изначально И. планировала продать большой дом и купить две отдельные квартиры — семье дочери, с которой планировала проживать, и сыну. Но ответчица Л. упросила И. подарить ей дом, пообещав, что в ближайшее время купит Д. однокомнатную квартиру. Спустя 2 года Л. так и не выполнила взятые на себя обязательства. В результате И. лишилась собственности, но с сыном так и не разъехалась.
Суд І инстанции удовлетворил исковые требования И. в полном объеме. Суды апелляционной и кассационной инстанции оставили его без изменений с таким обоснованием. Характерный признак дарения — его безвозмездность (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Наличие встречных обязательств одаряемого выходит за рамки дарения и должно квалифицироваться согласно предписаниям ГК РФ о возмездных договорах.
Из материалов дела следует, что сделка заключена с обременением и под условиями:
- сохранения права использования подаренной жилплощади дарителем;
- приобретения жилья для Д. Существование этих обстоятельств подтвердили И., Л. и Д., а также свидетели — Ш. и К.
Заключая договор дарения, стороны изначально не имели намерения его исполнять. Их волеизъявление было направлено на достижение иного правового результата, нежели безвозмездная передача спорного имущества в собственность Л. Поскольку согласие И. на дарение домовладения отсутствовало, договор ничтожен по условиям ст. 168 ГК РФ.
Такое решение — результат установления реальных намерений сторон. Займи Л. другую позицию («дом и землю мне подарили, никому ничего не обещала»), спор мог бы иметь другой оборот. Д. — запойный алкоголик, находящийся на иждивении матери. Его пояснения можно было поставить под сомнение. Л. могла «заинтересовать» и привести в суд свидетелей, поддерживающих ее версию. Осталось бы слово матери против слова дочери плюс документ, свидетельствующий о правоте последней. Результат очевиден.
Есть еще один момент — Л. обратилась в суд по прошествии более чем 2 лет с момента заключения договора дарения. Пропусти она 3-годичный срок общей исковой давности (ст. 196 ГК РФ), суд отказал бы в удовлетворении иска по формальным основаниям.
Что не является встречным предоставлением
Безвозмездность договора дарения исключает встречное предоставление со стороны одариваемого. И все же дарителю разрешено выдвигать к нему определенные требования.
ГК РФ не установил, что именно следует считать встречным предоставлением. В случае возникновения спора вопрос о скрытой возмездности в каждом случае разрешается судом на основании анализа материалов дела.
Понятие «встречный» подразумевает, что выгоду должен получить лично даритель. Если договор дарения оговаривает условия в пользу сторонних лиц (например, установление сервитута на проход через земельный участок в пользу соседей или выполнение социально полезных действий), побуждения дарителя нельзя считать меркантильными, а принцип безвозмездности — нарушенным.
Встречным предоставлением не может считаться символическая плата за предоставленный дар, которая производится согласно национальным традициям. Если за подаренный дом/квартиру одаряемый «рассчитался» оберегом или ритуальным караваем, платой это быть не может.
Заключение
По общему правилу даритель не вправе требовать от одаряемого встречных действий в свою пользу.
Договор, подразумевающий встречное предоставление, не является дарением. К нему, в зависимости от ситуации, могут применяться такие последствия:
- признаниянедействительным и реституция (придание правоотношениям сторон того вида, в котором они существовали до заключения недействительной сделки);
- признание договора притворным, выявление прикрываемого им договора и квалификация отношений сторон согласно предписаниям соответствующей главы ГК РФ.
Противоречивость практики относительно дарения с обременением побуждает к выбору других способов оформления отношений — завещание, рента, пожизненное содержание.