Назад

Дарение жилья (жилого помещения)

Дарение, как способ передачи жилья, встречается на практике довольно часто. Это обусловлено простой и дешевизной оформления, безвозмездностью, освобождением от уплаты НДФЛ и прочими его особенностями.

К сведению
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ, жильем следует считать изолированное помещение, которое является недвижимостью и отвечает всем санитарным и техническим нормам, определяющим его пригодность к проживанию граждан.

Согласно ст. 572 ГК, в рамках дарственной, одна сторона отчуждает недвижимое имущество в пользу другой, не требуя какого-либо представления. Так, новый собственник получает жилье совершенно бесплатно (п. 1 ст. 572 ГК).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону: +7 (499) 703-42-46 Москва; +7 (812) 627-17-99 Санкт-Петербург;

Простота оформления проявляется в отсутствии обязательной нотариальной формы и отмене государственной регистрации договора. Однако госрегистрации требует предмет дарения — сам объект жилой недвижимости (ст. 131 ГК).

При дарении жилья, стороны должны учесть запреты законодателя относительно субъектного состава (ст. 575 ГК), правил оформления при нахождении жилья в долевой и совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК, ст. 253 ГК), безвозмездность дарения, наличие недостатков помещения и т.д.

В случае получения жилья в подарок, согласно ст. ст. 208, 217 НК РФ, этот факт приравнивается к получению дохода, который облагается 13% НДФЛ. Однако одаряемый будет освобожден от него, если дарителем будет его близкий родственник или член семьи.

Жилое помещение как предмет дарения

Поскольку гражданский оборот жилья во многом отличается от других оборотоспособных вещей, его дарение имеет некоторые особенности. В частности, текст договора дарения должен конкретизировать передаваемое помещение настолько, чтоб это позволило выделить его из числа другой недвижимости.

Дополнительно
Согласно п. 1 ст. 16 ЖК, к жилым помещениям, которые могут быть подарены по договору дарения, законодатель относит жилые дома и их части, квартиры и их части, а также комнаты в домах, квартирах и общежитиях.

Для определения указанных объектов жилого фонда из числа других, целесообразно в тексте договора указывать адрес их местонахождения. Поскольку предмет является существенным условием договора, не указание конкретного адреса дома, квартиры или комнаты, влечет признание сделки дарения незаключенной (ст. 432 ГК).

Дарение жилья часто сопровождается обременением со стороны дарителя. Так, дарение квартир престарелыми родственниками нередко совершается при условии соблюдения права их проживания в подаренном жилом помещении или обязанности одаряемого бережно использовать недвижимость и т.п.

Жилое помещение, как предмет дарения, облагается НДФЛ, начисление которого осуществляется с учетом его объективной рыночной стоимости, определить которую, может только эксперт-оценщик. При этом он учитывает разного рода критерии — район, инфраструктура, техническое состояние, площадь и т.д.

При дарении комнат в общежитиях, нужно учитывать, что они могут находиться в госсобственности. Для дарения такой комнаты, первоначально нужно провести приватизацию в порядке ФЗ № 189 от 04.07.91г., которая проводится бесплатно.

Форма договора дарения жилого помещения

По общему правилу (ст. 574 ГК), договор дарения, исполняемый одновременно с его заключением, может быть совершен устно. Однако, поскольку недвижимость имеет особые правила гражданского оборота, в частности, обязательность государственной регистрации прав, это определяет необходимость письменного оформления данной сделки.

Важно
Договор дарения жилого помещения не требует обязательной нотариальной формы. Однако, согласно ст. 163 ГК, нотариальное оформление дарственной может проводиться по желанию сторон дарения. Учитывая неоднозначность судебной практики по оспариванию дарственных и существенную стоимость недвижимости, нотариальное оформление вполне оправдано.

Государственная регистрация прав на недвижимость, осуществляется в порядке, установленном ФЗ № 122 от 21.07.97г. Согласно ст. 13 указанного закона, порядок проведения такой регистрации предполагает осуществление ряда процедур, проведение которых начинается с момента подачи заявителями документов.

Положениями ст. ст. 16, 18 ФЗ № 122, законодатель определил перечень типичных документов, которые подаются заявителями для проведения государственной регистрации. Среди них должен находиться и документ, который является основанием для перехода прав — договор дарения.

Согласно ст. 18 указанного закона, все подаваемые для регистрации прав на недвижимость документы, должны быть исполнены на бумажном носителе. Таким образом, договор дарения жилого помещения обязательно должен иметь письменную форму.

Содержание договора

Содержание договора дарения должно отвечать нормативным требованиям законодателя, относительно существенных условий сделки, прав и обязанностей дарителя и одаряемого и прочих его элементов. Согласно ст. 572 ГК, единственным существенным условием дарения, является условие о предмете, т.е. о подарке.

Дополнительно
Предмет дарения должен быть конкретизирован договором. Отказ от указания предмета дарения или обещание передачи всего своего имущества, без указания на конкретное жилое помещение (его полного адреса), влекут недействительность договора. Кроме самого указания, договор должен содержать кадастровый номер, наименование, назначение, площадь, стоимость и т.д.

Договор дарения порождает обязательство дарителя по передаче подарка. Так, дарственная должна содержать ясно выраженное намерение дарителя на передачу жилой недвижимости в будущем (п. 2 ст. 572 ГК).

Договором нужно определять способ передачи имущества (п. 1 ст. 574 ГК) и передаваемые вместе с ним документы (например, передаточный акт, сертификаты, свидетельства). Кроме того, целесообразно указать конкретные сроки передачи имущества, а также иные вопросы (в том числе о том, кто несет расходы).

Если передаваемая квартира, дом или комната, имеют некоторые недостатки, которые могут нести угрозу жизни и здоровью одаряемого, об этом должно быть указано в договоре (ст. 580 ГК). Если даритель против того, чтоб подаренная им квартира, в случае смерти одаряемого, перешла к его наследникам, договор должен содержать условии об отмене дарения, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК).

Пример
К. и Л. заключили дарственную, по которой Л. получала квартиру. Однако, по причине правовой неграмотности, стороны не указали в договоре полный адрес квартиры, указав лишь улицу. Не заметив такой ошибки, они подали документы для госрегистрации, в которой, по прошествии 10 дней, им было отказано, по причине неполного адреса. После этого, К. скоропостижно скончался, а его наследники оспорили дарственную как недействительную, лишив Л. квартиры.

Особенности дарения жилья, находящегося в долевой собственности

Не редкость, когда жилье находится в общей долевой собственности нескольких лиц. Такой режим изначально предполагает долевое владение жилым имуществом, что согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ, предполагает выделенную долю каждого из сособственников.

Внимание
Если соглашением сособственников общего долевого имущества или законом, не выделен размер доли каждого из участников, они считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Согласно п. 2 ст. 246 ГК, каждый из участников долевой собственности имеет право подарить свою долю жилья кому угодно.

Дарение долей позволяет обойти некоторые нормативные ограничения. Так, если отчуждение доли квартиры производится возмездным способом (например, при купле-продаже), оно требует учета права сособственников на преимущественную покупку (ст. 250 ГК).

Дарение же, являясь безвозмездной сделкой, позволяет передать долю объекта недвижимости, без учета такого права. Указанной возможностью, довольно часто пользуются недобросовестные дарители — не желая продавать свою долю сособственникам, они заключают притворную дарственную (п. 2 ст. 170 ГК).

Собственник доли жилья может подарить ее и другому сособственнику. В таком случае доля такого одаряемого увеличится пропорционально полученной им в подарок доле.

Когда сособственники, намереваются подарить свои доли жилья одному одаряемому, они руководствуются п. 1 ст. 246 ГК. Так, распоряжение долевым имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников, ввиду чего, они дарят его, как единый объект права, а не как доли в общем имуществе.

Заключение

Дарение, как способ передачи жилой недвижимости, имеет ряд преимуществ, которые, однако, могут использоваться и недобросовестными субъектами права. Процедура государственной регистрации, введенная также и для пресечения злоупотреблений, не в полной мере решает эту проблему, выявляя лишь очевидные нарушения закона. Несмотря на это, сегодня дарственные популярны как никогда.

Но их совершение требует максимальной скрупулезности в деталях. Соответствие договора дарения жилья закону — это залог неоспоримости сделки и быстрого вступления в право собственности.

Консультация юриста

Вопрос
Квартира находится в долевой собственности двух лиц. Они вместе хотят подарить эту квартиру своему сыну, однако, нотариус сказала, что нужно составлять 2 договора, от каждого из собственников. Так ли это, или нотариус просто хочет больше заработать?
Ответ
Согласно п. 1 ст. 246 ГК, собственники могут сообща распоряжаться общим долевым имуществом. Так, они могут составить один договор дарения, по которому они вместе, по общему решению, дарят недвижимость, находящуюся у них в долевой собственности. При этом она не требует обязательной нотариальной формы.
Вопрос
Может ли мой недееспособный отец подарить мне свой дом и требует ли это нотариального оформления?
Ответ
Согласно п. 1 ст. 575 ГК, дарение недееспособными и их представителями, кроме мелкого бытового дарения, запрещено. Дарение дома выходит за рамки бытовой сделки, поэтому ваш отец не может подарить вам квартиру.

У вас остались вопросы?
3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас
Быстро
Оперативный ответ на все ваши вопросы!
Качественно
Ваша проблема не останется без внимания!
Достоверно
С вами общаются практикующие юристы!
Задайте вопрос юристу онлайн!
Схема нашей работы
Вопрос
Вы задаете вопросы дежурному юристу.
Юрист
Юрист анализирует ваш вопрос.
Связь
Юрист связывается с вами.
Решение
Ваш вопрос решен.
Вопрос
Вы задаете вопросы дежурному юристу.
Юрист
Юрист анализирует ваш вопрос.
Связь
Юрист связывается с вами.
Решение
Ваш вопрос решен.
Наши преимущества
Анонимное обращение
Любые вопросы по дарению
Бесплатное общение
Вы быстро получите ответ на свой вопрос
15 мин
Средняя скорость ответа
1
Количество консультаций за сегодня
250
Количество консультаций всего
Задайте свой вопрос юристу!
+ +