Вручение правоустанавливающих документов на имущество и имущественные права

Данная процедура актуальна для любого, кто получил в дар значимое имущество. Но что она собой представляет, и какие документы передаются в ее рамках, большинству известно только в общих чертах.

В понимании обывателя правоустанавливающая документация — это деловые бумаги, которые:

• описывают имущество;
• выданы госструктурами или нотариусом;
• выданы на бланке с печатями;
• могут потребоваться для отчуждения, госрегистрации, прохождения проверок.

В действительности, документы на имущество делятся на три вида:

• правоустанавливающие;
• правоподтверждающие;
• технические.

В законодательстве нет ни определения, ни четкого перечня правоустанавливающей документации по видам имущества. Кроме того, они регулярно меняются (достаточно вспомнить замену нотариального оформления сделок с недвижимостью госрегистрацией в 1997 году). Иллюстрацией позиции законодателя по этому поводу может стать ст. 18 ФЗ №122 от 21.07.97 г., подаваемые заявителем на госрегистрацию документы должны соответствовать требованиям и правилам, действовавшим в месте их издания на момент выдачи.

Распространенные правоустанавливающие документы на жилье:

• акт ввода в эксплуатацию новостройки;
• справка о полной выплате пая ЖСК;
• справка о приватизации;
• любой договор, опосредствующий переход права собственности: купля, договор о разделе общенажитого супругами имущества, дарственная, рента;
• нотариальное свидетельство о праве на наследство;
• вступивший в силу вердикт суда.

Свидетельство о праве собственности на дом/квартиру — это правоподтверждающий документ, который выдается:

• независимо от оснований возникновения права собственности;
• при наличии правоустанавливающего документа.

Не нужно путать с правоустанавливающей также техдокументацию: кадастровый паспорт, инвентаризационную оценку и прочее.

Для ТС (транспортных средств) правоустанавливающим является документ, на основании которого у дарителя возникло право собственности на авто, например дарственная, договор купли у дилера или предыдущего собственника ТС.

Имущественные права — самый сложный из всех объектов дарения. Правоустанавливающие документы для него могут быть разными.

По ст. 307 ГК РФ (Гражданского кодекса Российской Федерации) обязательство может подразумевать передачу вещи, исполнение работы, оплату денег. По общему правилу ст. 382 ГК РФ право требования по имущественному обязательству может отчуждаться кредитором. Но бывают и неотчуждаемые обязательства: компенсация вреда здоровью, алименты, страховое возмещение и др.

Чтобы подарить право требования, кредитору нужно составить договор о его уступке. Желательно, чтобы в распоряжении нового правообладателя осталась также заверенная копия основной сделки, послужившей основанием возникновения обязательства у дарителя.

Объектом дарения могут быть имущественные права интеллектуальной собственности (права авторства неотчуждаемы). Правоотношения сторон оформляются безвозмездным лицензионным договором ст. 1235 ГК РФ.

Если объект интеллектуальной собственности подлежит госрегистрации/патентованию, переход прав на его использование также подлежит оформлению в регистрирующем органе (ст. 1232 ГК РФ).

Специфичным предметом дарения являются права на строящуюся недвижимость. Чаще всего это права инвесторов либо долевиков. По ст. 11 ФЗ №214 от 30.12.2004 г. уступка правомочностей участника долевого строительства возможна вплоть до момента подписания передаточного акта. Дарственная, как и основной договор, подлежит госрегистрации ст. 25.1 ФЗ №122. Аналогичные правила по поводу отчуждения прав инвесторов установлены ФЗ об инвестдеятельности №39.

Понятие и стороны дарения

Дарение — двусторонняя сделка, в силу которой одаряемый обретает право собственности на вещь, имущественное право либо освобождается от исполнения долговых обязательств. Виды и типовые условия этого договора регламентированы гл. 32 ГК РФ.

Ключевая особенность дарения — безвозмездный характер. Указание в договоре условия о встречном предоставлении может иметь одно из последствий:

• в силу ст. 170 ГК РФ, дарственная в целом признается притворной — покрывающей возмездную сделку;
• по ст. 180 ГК РФ недействительным признается условие о встречном предоставлении.

Невозможность совершать дарение или выступать выгодоприобретателем может выплывать из общих норм о правосубъектности или содержания ст. 575 и 576 ГК РФ. Так, отсутствие необходимой правосубъектности исключает недееспособных и малолетних из круга потенциальных дарителей. Родители/опекуны не могут дарить подарки от их имени дороже 3 тыс. руб. Невозможно заключение сделки о дарении, где обеими сторонами являются субъекты предпринимательства. Запрещено делать дорогостоящие подарки в связи с профессиональной деятельностью госслужащим, работникам образовательных и медучреждений.

В некоторых случаях для совершения дарения нужно заручиться согласием стороннего лица:

• организации, планирующей совершить дарение имущества, принадлежащего ей на праве хозведения, требуется согласие собственника (ст. 576 ГК РФ);
• при дарении путем перевода долга одаряемого на дарителя нужно позволение кредитора (ст. 391 ГК РФ).

ГК РФ не установил, в каком порядке такое согласие должно предоставляться. Оно может быть:

• заблаговременным: стороны сначала испрашивают разрешения, потом совершают дарение;
• последующим: стороны сначала подписывают дарственную, а потом согласовывают ее с управомоченным лицом;
• одновременным: сторона, дающая согласие, может стать непосредственным участником правоотношений и подписантом дарственной.

Форма договора дарения

Этот вопрос специально урегулирован ст. 574 ГК РФ. Оформление дарственных также подпадает под действие общих предписаний о сделках § 1 гл. 9 ГК РФ.

В силу ст. 158 ГК РФ, дарение может происходить устно или иметь документарную форму: простую письменную либо нотариально удостоверенную.

Дарение может происходить путем совершения конклюдентных действий, явно свидетельствующих о намерениях сторон (ч. 3 ст. 158 ГК РФ).

Статья 574 ГК РФ указывает на возможность осуществления в устной форме соглашения о «ручном» дарении, когда заключение сделки совпадает во времени с передачей вещи. В силу ст. 159 ГК РФ, устно могут совершаться те сделки, для которых законом не установлена более защищенная форма.

По общему правилу (ст. 160 ГК РФ) письменная форма сделки подразумевает оформление единого документа, выражающего ее суть и содержащего подписи участников.

Дарение может быть заключено через обмен несколькими документами — телеграммами, официальными письмами. Способ их отправки (обычная почта, курьерская доставка, электронный формат) не имеет значения, однако должен доказательно подтверждать отправителя (п. 2-4 ст. 434 ГК РФ). Для некоторых случаев (например, дарственных на недвижимость) установлено обязательство сторон составлять договор в виде целостного документа.

Глава 32 ГК РФ предусматривает обязательное письменное оформление дарения, если:

• сделка имеет консенсуальную конструкцию и является дарственным обещанием (ч. 2 ст. 572 ГК РФ);
• даритель — юрлицо, а подарок дороже 3 тыс. руб. (ч. 2 ст. 574 ГК РФ);
• дарение подлежит госрегистрации (ч. 3 ст. 574 ГК РФ).

Статья 161 ГК РФ предписывает обличать в письменную форму сделки юрлиц между собой, а также соглашения граждан на сумму, превышающую 10 тыс. руб.

Игнорирование норм об обязательной письменной форме:

• лишает участников дарения возможности доказывать факт заключения и условия соглашения с помощью свидетелей;
• в прямо оговоренных случаях влечет недействительность сделки (ст. 162 ГК РФ).

Согласно ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение договора подразумевает проверку:

• законности его содержания;
• наличия у сторон договора надлежащего уровня правосубъектности.

С внедрением системы госрегистрации обязательное удостоверение дарения недвижимости было отменено. Но оно остается действенным способом придать сделке легитимности и обезопасить стороны в случае судебного разбирательства. Это особенно действенно в случае обжалования дарственной лицами, непосредственно в ее заключении не участвовавшими.

Промежуточным вариантом между нотариальным удостоверением дарственной и составлением ее собственными силами можно считать освидетельствование подписей сторон (ст. 80 Основ законодательства о нотариате). Нотариус, заверивший подписи, подтверждает, что их произвели лица, обозначенные в дарственной. За содержание сделки он не отвечает.

Дарственная, предметом которой является недвижимость, подлежит оформлению в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В силу ст. 164 ГК РФ, правовые последствия, оговоренный дарственной, наступают только после и при условии госрегистрации.

Требования к дарственной как документу — основанию для проведения госрегистрации прав в ЕГРП регламентированы ст. 18 ФЗ №122. Он должна содержать:

• сведения, необходимые для регистрации;
• адрес, квадратуру, описание недвижимости;
• подписи сторон или их представителей.

Органы Росреестра не примут дарственную в простой письменной форме с подчистками, дописками или исправлениями, а также документы с повреждениями (промокшие, с оторванными частями, залитые чернилами), если вследствие повреждения отсутствует или нечитабельна хотя бы часть текста.

Для органов Росреестра нужно иметь 3 экземпляра дарственной в оригинале с «живыми» подписями. Один остается в материалах дела, остальные возвращаются сторонам.

Способы передачи дара

Вопрос актуален и для реального, и для консенсуального типа дарения. В первом случае соглашение сторон обычно имеет устную форму, поэтому передача подарка является одновременно условием и подтверждением заключения договора. Во втором произведенная надлежащим образом передача свидетельствует об исполнении дарителем взятых на себя обязательств.

В силу ст. 574 ГК РФ, передача дара производится путем его вручения, символической передачи либо путем вручения правоустанавливающих документов.

Общая норма ГК РФ о передаче имущественных объектов содержится в ст. 224 ГК РФ. Применительно к дарению, ее следует понимать так. Передачей подарка считается:

1. Вручение ее одаряемому лично;
2. Передача перевозчику для отправки одаряемому;
3. Передача на почту для пересылки одаряемому.

Пункты 2 и 3 актуальны для дарителя, который не обязывался доставить вещь.

Часть 1 ст. 224 ГК РФ также указывает, что вещь является врученной со дня ее реального поступления во владение выгодоприобретателя либо его поверенного. Если к моменту заключения дарения подарок уже находится во владении одаряемого (например, на основании договора займа, хранения, бесплатного пользования), он считается переданным ему с этого момента. К реальной передаче вещи приравнивается предоставление товарораспорядительного документа, например коносамента.

Передача дара в виде имущественного права регламентирована § 1 гл. 24 ГК РФ. В силу ст. 389 ГК РФ, уступки требования производятся в той же форме, какую имеет основная сделка. Если уступка касается обязательств, проистекающих из обычного письменного договора, достаточно простой документарной формы; если из нотариально заверенной сделки — уступка также требует удостоверения. Когда предметом дарения является имущественное право, передачей подарка считается момент заключения сделки об уступке требования.

Дарение путем исполнения дарителем обязательств одаряемого перед кредитором регламентировано ст. 313 ГК РФ. Кредитор одаряемого обязан принять исполнение, предложенное за него дарителем, если суть обязательства не предполагает личного участия должника. Момент исполнения дарителем обязательств перед кредитором и является моментом выполнения соглашения о дарении.

Дарственная, предметом которой является замена дарителем одаряемого в долговых отношениях с кредитором, регламентирована § 2 гл. 24 ГК РФ. Согласно ст. 391 ГК РФ, перевод долга оформляется сделкой дарителя и одаряемого. Операция также требует согласия кредитора. Дарение считается совершенным после выполнения последнего из действий: подписания дарственной или выдачи согласия кредитором.

Срок вручения правоустанавливающих документов

Это предельно важный момент при дарении земли, зданий, ТС. Отсутствие правоустанавливающей документации не позволит одаряемому надлежащим образом реализовывать правомочности собственника и, более того, может поставить под сомнение право его собственности на подарок и факт произведения дарения.

Стороны договора дарения с консенсуальной конструкцией (обещание дарения в будущем) могут установить конкретную дату или срок передачи правоустанавливающей документации. Даже если это и не было сделано, у одаряемого по консенсуальной сделке есть возможность защитить свое право. В силу ст. 572 ГК РФ, он вправе требовать от дарителя исполнения взятого на себя обязательства, доказав, что это обязательство охватывает передачу документов на подарок.

У одаряемого по устной сделке с реальной конструкцией шансы мизерны: тот факт, что даритель не отдал ему правоустанавливающую документацию, ставит под сомнение заключение сделки.

Правоустанавливающую и другую документацию на подарок одаряемый может получить только от дарителя. В силу ст. 164 ГК РФ, одаряемый становится собственником недвижимости только с момента госрегистрации. А до этого он не имеет юридического отношения к подарку. Поэтому запрашивать по нему информацию у госорганов, получать копии документов, обращаться за проведением оценки он не вправе.

Порядок вручения правоустанавливающих документов

Процедура не регламентирована. Участникам договора дарения остается действовать по собственному усмотрению, основываясь на общих принципах ГК РФ (ст. 1), обычаях делового оборота (ст. 5), аналогии права (ст. 6).

В случае «ручного» (реального) дарения передача правоустанавливающей документации:

• совпадает во времени с совершением сделки;
• является доказательством ее заключения.

В случае «дарственного обещания» безвозмездно передать имущество или простить долг в будущем (консенсуальный тип дарения) передача правоустанавливающих документов:

• происходит по прошествии определенного срока после заключения договора;
• свидетельствует о выполнении дарителем принятых на себя по дарственной обязательств.

Наилучший способ передачи документации — подписание акта приема-передачи. В нем можно детально расписать, какие именно бумаги передаются, и указать:

• название документа;
• реквизиты документа: орган, дата выдачи, порядковый номер;
• номер бланка (если есть).

Вручение документации поверенному одаряемого приравнивается к личной передаче. Дарителю стоит убедиться в наличии полномочий у представителя и оставить себе копию документа, на основании которого он действовал (доверенность, свидетельство о рождении и т. п. ).

Информация из правоустанавливающих документов после их передачи может понадобиться и дарителю. Поэтому лучше оставить себе их копии. В идеале, у дарителя на руках должны остаться:

• копии переданных им бумаг;
• акт приемки-передачи в оригинале;
• копия паспорта одаряемого;
• копия паспорта и документов представителя.

Одаряемому эти формальности не так важны. Главное — получить нужные документы.

Консультация юриста