Назад

Дарение квартиры

Согласно ст. 572 ГК, дарственная на квартиру — это соглашение между дарителем и одаряемым о безвозмездной передаче в собственность последнего указанного жилого помещения. Чаще всего, такие безвозмездные сделки совершаются между близкими родственниками, что обусловлено доверительным характером отношений между ними. Ввиду того, что квартира, как жилая недвижимость, предполагает специфический порядок гражданского оборота, ее дарение имеет ряд особенностей.

Дополнительно
Согласно ст. 131 ГК РФ, передача квартиры по договору дарения предполагает проведение в дальнейшем государственной регистрации прав на нее в Росреестре. Только после этого, согласно п. 2 ст. 223 ГК, право собственности на жилое помещение может перейти к одаряемому.

Необходимость соблюдения безвозмездного характера сделки обязывает стороны исключить какое-либо имущественное представление со стороны одаряемого. Так, либо одаряемый получит квартиру в свою собственность совершенно бесплатно, либо договор будет притворным, а следовательно — ничтожным, что будет препятствовать госрегистрации (п. 2 ст. 170 ГК).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону: +7 (499) 703-42-46 Москва; +7 (812) 627-17-99 Санкт-Петербург;

Договор дарения квартиры может исполняться одновременно с его заключением, и тогда он будет реальным. Если документ содержит обещание дарения в будущем, он будет консенсуальным, что требует ясного выражения намерения дарителя, на передачу указанной недвижимости в будущем (п. 2 ст. 572 ГК).

Совершая дарение квартиры, стороны должны учитывать законодательные запреты на участие в дарении конкретных лиц (ст. 575 ГК), а также ограничения, касающиеся, в частности, дарения квартир, находящихся в долевой и совместной собственности (ст. 246 ГК, ст. 253 ГК, п. 2 ст. 576 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

Процедура дарения квартиры расширяет права сторон на расторжение и отмену договора в сравнении с другими гражданскими сделками. Кроме общих оснований (ст. 450 ГК), даритель вправе отказаться передавать дар (ст. 577 ГК), а одаряемый вправе отказаться принимать его, еще до исполнения договора. Кроме того, предусмотрен ряд оснований, по которым даритель может отменить дарение (ст. 578 ГК).

Если квартира имеет некоторые недостатки или дефекты, даритель должен сообщить о том одаряемому и отразить это в договоре дарения (ст. 580 ГК). Чтобы избежать последующих претензий, при передаче квартиры целесообразно составить передаточный акт (п. 1 ст. 556 ГК).

Форма и содержание договора дарения квартиры

Согласно ст. 574 ГК, дарение может иметь устную форму. Однако, сделка по дарению квартиры обязательно должна оформляться в письменном виде. Этого требуют особенности оборота недвижимого имущества, в частности, обязательность государственной регистрации прав в Росреестре (ст. 131 ГК, ст. 4 ФЗ № 122).

К сведению
Государственная регистрация прав на недвижимость проводится в порядке, предусмотренном ФЗ № 122 от 21.07.97г. Порядок проведения регистрации, предусмотренный документом, предполагает представление регистратору ряда документов, один из которых — это договор дарения.

Положениями ст. 18 ФЗ № 122, определены требования к представляемым для регистрации документам. Среди прочих положений сказано, что все представляемые для регистрации документы должны быть исполнены на бумажном носителе.

Сам текст договора должен отвечать как общим, так специальным нормативным требованиям. Соблюдение законности условий сделки, является залогом к успешному прохождению регистрации прав и неоспоримости договора.

Так, кроме стандартных реквизитов, в документе должно содержаться единственное существенное условие — условие о предмете. Текст договора дарения квартиры должен содержать указание на конкретную недвижимость, ее адрес, кадастровый номер, номер свидетельства о праве собственности, общую и жилую площадь, оценочную стоимость и т.д.

Если стороны заключают договор обещания дарения квартиры, в нем обязательно должно отражаться намерение дарителя на передачу имущества в будущем (п. 2 ст. 572 ГК). Кроме того, необходимо определить способ, условия и сроки передачи квартиры, передаваемые и составляемые документы, порядок прохождения государственной регистрации, сторону несущую расходы и т.д.

В договоре также целесообразно прописать порядок внесения изменений и расторжения дарения, способы досудебного порядка урегулирования споров, порядок ведения претензионной переписки. Если даритель не желает, чтобы квартира была включена в наследственную массу одаряемого после его смерти, в договор должно быть включено условие об отмене дарения, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК).

При всем этом, документ не может содержать каких-либо имущественных обязательств одаряемого, иначе он не будет считаться договором дарения, а государственный регистратор откажет в регистрации прав на недвижимость.

Нотариальное удостоверение договора

Нотариальное удостоверение договора дарения квартиры осуществляется на основании ст. 163 ГК, в порядке, предусмотренном Основами законодательства РФ о нотариате. Правом совершать нотариальное удостоверение дарения наделены частные и государственные нотариусы, а в некоторых случаях такими полномочиями наделены главы администраций и специально уполномоченные должностные лица местного самоуправления, сотрудники консульских учреждений и т.д.

Внимание
Согласно п. 1 ст. 163 ГК, факт нотариального удостоверения дарственной на квартиру, подтверждает законность проведенной сделки, в том числе, наличие у ее сторон, права на совершение договора дарения недвижимости.

Ни одна из статей ГК не содержит указания на обязательность нотариального удостоверения дарственных, в том числе и тогда, когда предметом выступает квартира. Таким образом, нотариальная форма не является обязательной для сторон дарения, однако, согласно пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК, может проводиться, если это предусмотрено соглашением сторон дарения.

Между тем нотариальное оформление дарения квартир вполне оправдано. Нотариус проверит дарственную на предмет законности, а при необходимости, за отдельное вознаграждение, сам составит текст договора и подготовит все необходимые документы для сделки. Это позволит исключить возможность отказа в государственной регистрации и лишит заинтересованных в оспаривании лиц такой возможности.

В то же время стоимость нотариального удостоверения представляется достаточно внушительной и состоит из двух критериев — фиксированного нотариального тарифа и стоимости услуг правового и технического характера, которые устанавливаются нотариусом самостоятельно.

Так, согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате, нотариальный тариф составляет:

  1. Для родственников: 3 тыс. рублей + 0,2% от оценочной стоимости жилья;
  2. Для всех других:
    • оценочная стоимость до 1 млн р. — 3 тыс. р. + 0,4%;
    • оценочная стоимость до 10 млн р. — 7 тыс. рублей + 0,2% от стоимости, превышающей 1 млн;
    • оценочная стоимость свыше 10 млн р. — 25 тыс. рублей + 0,1%, от размера, который превышает 10 млн, но не более 100 тыс. рублей.

Особенности дарения квартиры, находящейся в долевой собственности

Согласно ст. 244 ГК, квартира, находящаяся в собственности нескольких лиц является их общей долевой собственностью, кроме случаев возникновения совместной собственности (ст. 34 СК). Согласно п. 2 ст. 244 ГК, общая долевая собственность на квартиру, предполагает выделение долей каждого из участников такой собственности. Если указанное выделение не осуществлено по соглашению сторон или законом, то доли участников следует считать равными (п. 1 ст. 245 ГК).

Важно
Согласно ст. 246 ГК, сособственники сообща распоряжаются долевым имуществом, по согласию всех участников. Однако, поскольку выделенная доля квартиры является самостоятельным объектом права собственности, каждый из собственников вправе подарить свою долю или совершить ее отчуждение любым законным способом.

В случае возмездного отчуждения доли квартиры (продажи, мены), согласно п. 2 ст. 246 ГК, законодатель требует от собственника соблюдения прав других участников на преимущественную покупку его доли (ст. 250 ГК). Сособственник не может быть лишен указанного права, в противном случае он может потребовать перевода прав покупателя на него.

К безвозмездным сделкам право преимущественной покупки неприменимо. Ввиду этого, дарение, как безвозмездная сделка, при такой необходимости, позволяет избежать передачи доли квартиры в собственность другого сособственника. Однако такой способ обхода закона не позволяет получать дарителю вознаграждение за его долю, в противном случае сделка будет притворной (п. 2 ст. 170 ГК).

При получении в подарок доли квартиры, одаряемый должен понимать, что пользование ей осуществляется по обоюдному согласию всех сособственников. Если по данному вопросу между ними имеются противоречия и такое согласие отсутствует, согласно п. 1 ст. 247 ГК, порядок пользования определяется судом.

При наличии намерения всех сособственников подарить их общее имущество одному одаряемому, по их обоюдному соглашению, они могут распоряжаться квартирой, как единым объектом права (п. 1 ст. 246 ГК). Это позволяет существенно упростить оформление процедуры дарения, государственную регистрацию и существенно уменьшить расходы на них.

Пример
Гражданин К., являясь владельцем ½ доли квартиры, получил от второго сособственника Л., нотариально заверенное уведомление о намерении продать принадлежащую ему вторую часть дома. Уведомление направлялось К. в рамках его права преимущественной покупки, в рамках которого, ему предоставлялся один месяц на выкуп указанной доли (ст. 250 ГК). Если он не совершал покупки, Л. намеревался продать свою долю третьему лицу.

Собрав необходимую для покупки сумму в течение 10 дней, К. собрался уведомлять Л. про то, что он купит принадлежащую ему долю квартиры. Однако, направив ему письмо, К. практически сразу получил ответ, что указанная часть больше не продается, так как она была подарена Л. третьему лицу — М. Посчитав, что его право, как сособственника, на преимущественную покупку нарушено, К. подал иск в суд, с требованием перевести права и обязанности покупателя на него.

В судебном заседании К. настаивал на том, что Л. ранее намеревался продать дом. Однако, не желая продавать его К., ввиду их давней ссоры, заключил с М. фиктивную — притворную сделку дарения, прикрыв ей договор купли-продажи. Поскольку, по мнению К., притворность дарения была очевидной, он требовал от суда признания дарственной недействительной в порядке п. 2 ст. 170 ГК, и применения к нему правил купли-продажи. Поскольку купля-продажа нарушала право преимущественной покупки К., согласно п. 3 ст. 250 ГК, он требовал перевести права и обязанности покупателя на него.

Л, в свою очередь, утверждал что М. является его старым другом, а поскольку у него нет своего жилья¸ он решил подарить свою долю ему. Выслушав аргументы сторон, суд посчитал, что притворность дарения не была доказана К., ввиду чего он отказал ему в его исковых требованиях.

Государственная регистрация договора дарения квартиры

Как известно, предусматриваемая ранее государственная регистрация договора дарения квартиры (п. 3 ст. 574 ГК), с 1 марта 2013 года была отменена. Однако это не освобождает сторон дарения квартиры от обязанности государственной регистрации прав на недвижимость в Росреестре (ст. 131 ГК), проводимой в порядке, установленном ФЗ № 122 от 21. 07. 1997 г. и специальными Методическими рекомендациями.

Регистрация прав на недвижимость осуществляется Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), ее местными отделами в населенных пунктах, а также Многофункциональным центрами (МФЦ).

Порядок государственной регистрации

Порядок прохождения государственной регистрации определен главой 3 ФЗ № 122 от 21.07.97г., которая позволяет выделить несколько ее стандартных этапов:

  1. Подготовка документов. Требования к подаваемым для регистрации документам определены в ст. 18 ФЗ № 122, согласно которой, документы не должны иметь помарок, сокращений, ошибок, исправлений, дописок и т.п. Сами документы должны содержать подробное описание квартиры.
  2. Оплата госпошлины. Размер госпошины, согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК, составляет 2 тыс. р. для граждан и 22 тыс. р. для организаций.
  3. Подача заявления и документов. Подача документов возможна тремя способами — по почте, лично и по электронной почте. После подачи документов, заявители получают расписку с точной датой принятия регистратором решения и выдачи документов.
  4. Государственная регистрация. В рамках ее проведения государственный регистратор проводит правовую экспертизу документов, вносит сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимость, удостоверяет правоустанавливающие документы и выдает их заявителям вместе со свидетельством про регистрацию.
  5. Получение документов. Регистрация проводится в течение 10 дней, по истечении которых заявители могут требовать выдачи им документов и свидетельства.

Необходимые документы

Все подаваемые для госрегистрации документы должны быть поданы минимум в двух экземплярах. Выделим стандартные и самые основные из них:

  1. Оригиналы дарственной;
  2. Заявление о госрегистрации (подает любая из сторон);
  3. Свидетельство о праве собственности дарителя на квартиру;
  4. Документы из БТИ (технический, кадастровый паспорт и т.д.);
  5. Выписки из домовой книги, ЕГРП и т.д.
  6. Копия паспортов сторон дарственной.

Особенности частной ситуации могут потребовать расширения данного списка и включения в него других документов (разрешение супруга на дарение, разрешение органа опеки, свидетельство о браке и т.п. )

Налогообложение при дарении квартиры

Согласно ст. 208, 217 НК РФ, получение в подарок объекта недвижимости, в частности, квартиры, предполагается, как получение одаряемым дохода, облагаемого 13% НДФЛ. Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ, подоходный налог следует исчислять от рыночной стоимости, переданной по договору квартиры. Определить объективную рыночную стоимость, может только эксперт-оценщик — она подлежит указанию в договоре дарения.

Для оплаты НДФЛ, одаряемому, согласно ст. 229 НК РФ, необходимо заполнить налоговую декларацию и представить ее в налоговые органы по месту его жительства.

Законодатель учел, что дарение, чаще всего совершается между близкими родственниками и членами семьи. По его логике, такое дарение нельзя считать получением дохода. Так, согласно п. 18.1 ст. 217 НК, одаряемый, получивший в подарок от своего близкого родственника или члена семьи квартиру, освобождается от обязанности уплаты НДФЛ.

Согласно ст. 14 СК РФ, такими близкими родственниками считаются родители, дети, дедушка, бабушка, родные и неполнокровные братья и сестры. Дарение между указанными лицами позволяет одаряемому не подавать налоговую декларацию.

Внимание
При получении в подарок квартиры, кроме подоходного, одаряемому также придется уплачивать налог на имущество (ст. 401 НК). Согласно ст. 405 НК, уплата такого налога должна осуществляться одаряемым ежегодно.

Согласно ст. 403 НК, налог на имущество следует исчислять из кадастровой стоимости указанной квартиры, которая также будет указана в договоре дарения. Согласно п. 2 ст. 406 НК, налоговая ставка, подлежащая уплате, в случае дарения квартиры, будет составлять 0,1% от указанной кадастровой стоимости.

Заключение

Дарение, как один из способов отчуждения квартиры, имеет ряд ярко выраженных преимуществ, в сравнении с другими гражданскими сделками — простота оформления, безвозмездность, возможность обойти нормативные ограничения, освобождение от НДФЛ и т.п. Однако указанными преимуществами, субъекты часто пользуются в своих недобросовестных целях, что создает определенные стереотипы о простоте оспаривания дарственных. В любом случае при соблюдении всех нормативных требований к договору дарения квартиры, действительности намерений сторон и отсутствии каких-либо нарушений закона, договор дарения станет эффективным и неоспоримым способом передачи жилой недвижимости.

Консультация юриста

Вопрос
Я намерена подарить квартиру, единоличным собственником которой являюсь, своему внуку. Поскольку квартира куплена в браке, на такое дарение требуется согласие супруга, которое он не даст, поскольку внук ему неродной, а квартира покупалась на его средства. Чем чревато игнорирование указанного требования и составление дарственной без согласия мужа?
Ответ
Если вы подпишете с внуком договор дарения, без требуемого п. 3 ст. 35 СК РФ, нотариально заверенного согласия супруга, договор будет нарушать требования закона, ввиду чего он будет недействительным. Так, согласно этой же норме, супруг будет вправе требовать признания недействительности в судебном порядке, что однозначно будет удовлетворено судом. Кроме того, даже без оспаривания, отделение Росреестра, попросту откажет вам в перерегистрации прав на недвижимость, которая является обязательной, согласно ст. 131 ГК. Мы не рекомендуем заключать договор с описанной вами конструкцией, так как он не повлечет ожидаемых правовых последствий.
Вопрос
Если я подарю свою квартиру родному брату, будет ли это основанием для применения налогового вычета, к насчитываемому на него НДФЛ?
Ответ
Вы с братом являетесь близкими родственниками (ст. 14 СК). Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, дарение квартиры между близкими родственниками освобождает одаряемого от уплаты подоходного налога. Так, применение налогового вычета не потребуется — брат и так будет освобожден от уплаты НДФЛ.

У вас остались вопросы?
3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас
Быстро
Оперативный ответ на все ваши вопросы!
Качественно
Ваша проблема не останется без внимания!
Достоверно
С вами общаются практикующие юристы!
Задайте вопрос юристу онлайн!
Схема нашей работы
Вопрос
Вы задаете вопросы дежурному юристу.
Юрист
Юрист анализирует ваш вопрос.
Связь
Юрист связывается с вами.
Решение
Ваш вопрос решен.
Вопрос
Вы задаете вопросы дежурному юристу.
Юрист
Юрист анализирует ваш вопрос.
Связь
Юрист связывается с вами.
Решение
Ваш вопрос решен.
Наши преимущества
Анонимное обращение
Любые вопросы по дарению
Бесплатное общение
Вы быстро получите ответ на свой вопрос
15 мин
Средняя скорость ответа
1
Количество консультаций за сегодня
250
Количество консультаций всего
Задайте свой вопрос юристу!
+ +