Дарение жилья (жилого помещения)

Дарение, как способ передачи жилья, встречается на практике довольно часто. Это обусловлено простой и дешевизной оформления, безвозмездностью, освобождением от уплаты НДФЛ и прочими его особенностями.

Согласно ст. 572 ГК, в рамках дарственной, одна сторона отчуждает недвижимое имущество в пользу другой, не требуя какого-либо представления. Так, новый собственник получает жилье совершенно бесплатно (п. 1 ст. 572 ГК).

Простота оформления проявляется в отсутствии обязательной нотариальной формы и отмене государственной регистрации договора. Однако госрегистрации требует предмет дарения — сам объект жилой недвижимости (ст. 131 ГК).

При дарении жилья, стороны должны учесть запреты законодателя относительно субъектного состава (ст. 575 ГК), правил оформления при нахождении жилья в долевой и совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК, ст. 253 ГК), безвозмездность дарения, наличие недостатков помещения и т.д.

В случае получения жилья в подарок, согласно ст. ст. 208, 217 НК РФ, этот факт приравнивается к получению дохода, который облагается 13% НДФЛ. Однако одаряемый будет освобожден от него, если дарителем будет его близкий родственник или член семьи.

Жилое помещение как предмет дарения

Поскольку гражданский оборот жилья во многом отличается от других оборотоспособных вещей, его дарение имеет некоторые особенности. В частности, текст договора дарения должен конкретизировать передаваемое помещение настолько, чтоб это позволило выделить его из числа другой недвижимости.

Для определения указанных объектов жилого фонда из числа других, целесообразно в тексте договора указывать адрес их местонахождения. Поскольку предмет является существенным условием договора, не указание конкретного адреса дома, квартиры или комнаты, влечет признание сделки дарения незаключенной (ст. 432 ГК).

Дарение жилья часто сопровождается обременением со стороны дарителя. Так, дарение квартир престарелыми родственниками нередко совершается при условии соблюдения права их проживания в подаренном жилом помещении или обязанности одаряемого бережно использовать недвижимость и т.п.

Жилое помещение, как предмет дарения, облагается НДФЛ, начисление которого осуществляется с учетом его объективной рыночной стоимости, определить которую, может только эксперт-оценщик. При этом он учитывает разного рода критерии — район, инфраструктура, техническое состояние, площадь и т.д.

При дарении комнат в общежитиях, нужно учитывать, что они могут находиться в госсобственности. Для дарения такой комнаты, первоначально нужно провести приватизацию в порядке ФЗ № 189 от 04.07.91г., которая проводится бесплатно.

Форма договора дарения жилого помещения

По общему правилу (ст. 574 ГК), договор дарения, исполняемый одновременно с его заключением, может быть совершен устно. Однако, поскольку недвижимость имеет особые правила гражданского оборота, в частности, обязательность государственной регистрации прав, это определяет необходимость письменного оформления данной сделки.

Государственная регистрация прав на недвижимость, осуществляется в порядке, установленном ФЗ № 122 от 21.07.97г. Согласно ст. 13 указанного закона, порядок проведения такой регистрации предполагает осуществление ряда процедур, проведение которых начинается с момента подачи заявителями документов.

Положениями ст. ст. 16, 18 ФЗ № 122, законодатель определил перечень типичных документов, которые подаются заявителями для проведения государственной регистрации. Среди них должен находиться и документ, который является основанием для перехода прав — договор дарения.

Согласно ст. 18 указанного закона, все подаваемые для регистрации прав на недвижимость документы, должны быть исполнены на бумажном носителе. Таким образом, договор дарения жилого помещения обязательно должен иметь письменную форму.

Содержание договора

Содержание договора дарения должно отвечать нормативным требованиям законодателя, относительно существенных условий сделки, прав и обязанностей дарителя и одаряемого и прочих его элементов. Согласно ст. 572 ГК, единственным существенным условием дарения, является условие о предмете, т.е. о подарке.

Договор дарения порождает обязательство дарителя по передаче подарка. Так, дарственная должна содержать ясно выраженное намерение дарителя на передачу жилой недвижимости в будущем (п. 2 ст. 572 ГК).

Договором нужно определять способ передачи имущества (п. 1 ст. 574 ГК) и передаваемые вместе с ним документы (например, передаточный акт, сертификаты, свидетельства). Кроме того, целесообразно указать конкретные сроки передачи имущества, а также иные вопросы (в том числе о том, кто несет расходы).

Если передаваемая квартира, дом или комната, имеют некоторые недостатки, которые могут нести угрозу жизни и здоровью одаряемого, об этом должно быть указано в договоре (ст. 580 ГК). Если даритель против того, чтоб подаренная им квартира, в случае смерти одаряемого, перешла к его наследникам, договор должен содержать условии об отмене дарения, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК).

Особенности дарения жилья, находящегося в долевой собственности

Не редкость, когда жилье находится в общей долевой собственности нескольких лиц. Такой режим изначально предполагает долевое владение жилым имуществом, что согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ, предполагает выделенную долю каждого из сособственников.

Дарение долей позволяет обойти некоторые нормативные ограничения. Так, если отчуждение доли квартиры производится возмездным способом (например, при купле-продаже), оно требует учета права сособственников на преимущественную покупку (ст. 250 ГК).

Дарение же, являясь безвозмездной сделкой, позволяет передать долю объекта недвижимости, без учета такого права. Указанной возможностью, довольно часто пользуются недобросовестные дарители — не желая продавать свою долю сособственникам, они заключают притворную дарственную (п. 2 ст. 170 ГК).

Собственник доли жилья может подарить ее и другому сособственнику. В таком случае доля такого одаряемого увеличится пропорционально полученной им в подарок доле.

Когда сособственники, намереваются подарить свои доли жилья одному одаряемому, они руководствуются п. 1 ст. 246 ГК. Так, распоряжение долевым имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников, ввиду чего, они дарят его, как единый объект права, а не как доли в общем имуществе.

Консультация юриста